Как обезопасить себя при сделке обмена недвижимостью
В сделках обмена есть несколько неоспоримых плюсов. Во-первых, сообщил Олжас Музапбаров, специалист по продажам жилья, обменяться недвижимостью можно даже не имея на руках денег. Или в качестве доплаты предоставив какое-то уже имеющееся имущество.
«В качестве доплаты при обмене жилья с меньшей квадратурой на большую может быть что угодно. Кто-то, например, к однокомнатной квартире добавляет машину и получает в обмен трёхкомнатную. Был случай, когда в сделке по недвижимости фигурировали три кобылы в качестве доплаты. В общем, при договоренности добавить можно что угодно, даже ювелирные изделия. Удобно это тем, что человек не тратит время, бегая и реализуя имущество, и сделка заключается сразу» Олжас Музапбаров
По словам Олжаса, договор мены может заключаться и с нотариусом, и без него. Но лучше всё-таки заключать с ним.
«Нотариус установит личности сторон сделки, проверит их дееспособность и то, кто является собственником имущества. Расчет по доплате, если она фигурирует в договоре, тоже лучше совершать при нотариусе, чтобы в случае судебных разбирательств он смог свидетельствовать на процессе» Олжас Музапбаров
В отличие от договора купли-продажи, обмен – сделка более безопасная. Ведь на рынке жилья были есть и будут непорядочные люди, которые зачастую скрывают от покупателей обременения, аресты. Они пытаются обойти права наследников жилья или даже подделывают документы. И договор обмена может стать своеобразной страховкой от разных неприятных ситуаций.
«Если одна из сторон допустила юридические нарушения при сделке, начались суды и договор мены признали недействительным, то вы получите назад своё имущество. Об этом чётко прописано в статье 506: «сторона, у которой третьими лицами изъят товар, приобретённый по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 414 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, а при невозможности получения товара в натуре – его стоимости». Поэтому если вы поменяли квартиру на квартиру и потом что-то пошло не так, без жилья точно не останетесь» Олжас Музапбаров
Однако, заметил он, при обмене квартиры могут быть и другие подводные камни. Сделка может быть абсолютно законная, но с подвохом.
«Представьте себе, что вы поменяли свой уютный домик на жилье в новостройке, которое скоро планируется ввести в эксплуатацию. Однако в силу каких-то причин новострой превращается в долгострой, и доказать, что владелец недостроенного жилья знал про проблемы застройщика и специально «спихнул» вам свой неликвид в обмен на благоустроенный дом, будет нереально. Именно поэтому сделку нужно проводить с риелтором и юристом, которые знают практически все о рынке недвижимости и подстрахуют с её документальной чистотой» Олжас Музапбаров
Он посоветовал прописывать в договоре все недостатки обмениваемого имущества – вроде протекающей крыши в квартире или других нюансов. Чтобы в случае признания договора недействительным не получить иск о том, что вы ухудшили состояние имущества в то время, когда были его владельцем.
Ещё одна проблема может возникнуть, если по какой-то причине стороны решили фактически обменяться недвижимостью, но заключили два договора купли-продажи. Чем это может грозить?
«Представьте, что один из договоров могут признать недействительным. И вам придётся полученную квартиру отдать. Взыскать свою квартиру взамен может не получиться, если второй договор признают заключённым правильно. А «возвращать» сумму стоимости вашей квартиры, прописанную в договоре, покупатель может годами… В итоге останетесь без денег, квартиры и с багажом в виде долгих судебных разбирательств» Олжас Музапбаров
По его словам, при заключении договора мены должны лично присутствовать все собственники недвижимости старше 14 лет. И опекуны или законные представители тех, кто младше этого возраста. Если кто-то прийти не смог – должна быть нотариально оформленная доверенность на сделку.
«Кроме того, у всех собственников должны быть на руках документы, удостоверяющие личность и оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру или её часть. И справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество. Её можно получить на e-gov. Если в квартире есть доля несовершеннолетних собственников, то на сделку должно быть разрешение от органа опеки и попечительства» Олжас Музапбаров
Светлана Шестернёва
